北京章哥，房地产从业20年，绽放业内门谈，我不作念所谓的“众人”，只用二十年实战陶冶帮群众答疑解惑。

一

Q:

最近需要作念个决定，想听下您的见地。咫尺在海淀温泉镇有套房，紫郡兰园，限竞房。孩子28年上小学，金融街的政保。原本我看着近期房价跌了不少，狡计买紫竹院甘家口片区的老公房，离的近点，孩子还能去市区上幼儿园。但是家东谈主以为那一块的老屋子不保值，况且离学校也二十几分钟车程，倾向以后就在学校近邻租房。想听下您的见地。

嗅觉问的太具体了不好回报。我从头发问吧。在您看来，在莫得学区条件、不是刚需的情况下，近几年紫竹院、甘家口片区的老公房值得入吗？

A：

1、这倒也没什么不好回报的，皆是明摆着的事儿，就看我方是否缓和入局了。一般来说，任何投资商场皆是最早参加的赚大钱，入场越晚的利润越薄也风险越大。是以通例是不提议在明确知谈趋势拐点周边的技艺去接盘，尤其是在专揽不上附加值的情况下，图什么呢？

屋子是用来住的，学区房是用来上学的，如果能专揽上功能和溢价那就值得，用不上的话何如说呢？

或者说既然是莫得学区条件也不是刚需，那在岑岭期动手学区房即是跟大趋势赌一把的兴味了。赢卓绝到本就应该取得的，输了那就输了呗，看运谈吧。通例是不太提议赌的，胜负的代价阔别等，只可看我方的判断了。

2、省略解说两句，温泉镇的学区溢价不高，再加上是计谋性小区，居住的性价比在海淀就相对更高了，如果和溢价高的学区房换租的话能占低廉。而卖房置换到中上学区的话是必定加多溢价率的，居住的性价比也必定裁汰，用上学位就值，用不上看我方的嗅觉了。

保值角度来说分两部分，基础部分降服保值，全北京熟识板块的长幼区皆差未几，因为皆是板块大盘的最基础构成部分，价钱走势不亏损也不占低廉。溢价部分那就看来岁之后的计谋了，有饱读吹计谋就能撑住，莫得的话看运谈。

3、至于溢价率什么的让双方中介给算算吧，拿数字话语更直不雅一些。我预计双方的差率应该至少在10%以上的，20%也昔时，500总价的话即是百万傍边或之内吧，钱倒是未几，看我方以为值不值了。

仅供参考。

二

Q:

提示，我仳离带女儿，女儿有京户我莫得，但我有购房经验，在海淀的回迁房（我的主张）还没办房本。昨年价值300多万，咫尺也就200多300万了，彷徨是否卖掉换到丰台西四环总部基地近邻，因为我在***总部上班。您有推选的吗？在不加多预算的情况下。

A：

1、这有点儿复杂似的。如果是仳离带京户子女，如果名下无房，那自身就带有购房经验，无须其他的经验。

2、海淀的回迁房，一居室吗？这主张是指45-50平米是吧？如果没办房本那就只但是擅自转让，价钱一般是市价的7/8折傍边。而回迁房原本就比周边商品房低廉，一般在20%傍边。

那这套房咫尺没本的情况下皆能卖小300万，周边商品房就得每平米10万傍边。如果价钱正确那这地段儿就很可以，但我嗅觉好像高估了似的，再让当地中介给评估一下吧，作念澄莹预算。

3、通例提议是最佳不在没房本的技艺卖回迁房，主要即是价钱不合算。另外说句不该说的，如果还是仳离，那这将来的过户手续好办吗？周期很有可能是五年八年的事儿，十年以上皆有可能，就算是你作念出承诺，东谈主家买房的能罢休信赖吗？就算有信赖的也不会太多吧，或者是不太好找，那这价钱有可能就更低了。就算不给低了，东谈主家也得扣一部分房款吧？那300全能笔直几许？合适吗？

4、是以照旧找当地作念这种业务的中介给算澄莹吧，,作念好预算，否则光说个回迁房的300万不太好在总部基地近邻买房，至少也得算澄莹首付和贷款月供。屋子好买，但钱得算澄莹。

仅供参考。

三

Q:

我昨年在张家口全款买了个商住Loft，原本想避暑用的，但本年住了嗅觉也不太凉快，您以为有必要留着吗？另外我在密云古北水镇驾驭的长城源著也买了一套房，70年大产权，40平96万买的，住了一个夏天也嗅觉不浅易，留不留啊？

我不是投资，即是想买个夏天避暑度假的屋子，别太贵了。要否则我一直住向阳的老破小，又热又吵还夏天费电，还是退休了想找个舒适肠方，离北京别太远的。

另外是向阳的这套老破小在配合湖，女儿想让卖掉，然后和他们一谈买在崇文门，这么孙子上学就皆搞定了。我也欢跃，但是这很可能就没所在了，这女儿坑爹着呢。

A：

1、老北京话是娘打孩子应该的，但女儿坑爹也不算贼。这皆是家务事，外东谈主不好评价。

2、张家口不凉快，那可能是买在市区了吧？一般皆是买张北，那就凉快多了。再远点儿还有沽源，我有技艺也去避暑，真实莫得燥热的桑拿天，比北京凉快的不是一星半点儿。

归正如果我就不留了，既没达到避暑的后果，从屋子讲也没什么收益，图什么呢？我就没买房，想住了就临时租一套，短租，粗拙屋子也就千把块钱，多给东谈主家点儿房钱汉典，掂量着来。

3、长城源著也差未几情况，住的舒适就留着，否则兴味兴味不大。这所在的小户型更安妥积分落户，其他的粗拙吧。这我也住过，有的是短租和民宿什么的。

4、其他北京近邻净是凉快的所在，大连，青岛，沈阳葫芦岛，我以为皆挺凉快的。没必要买房，想住了就临时租，还能每年换城市。

5、换房这我没提议，家务事，只可我方掂量。

仅供参考。

四

Q:

提示，大兴瀛海永旭嘉园如何？他对口的学校貌似不咋地，但是我看着户型，还有小区环境还可以？这么的屋子动手后，能保值呢？另外，永旭嘉园改日的学区有普及空间么？

A：

1、永旭嘉园挺好的，典型的保险房小区，限价房，从房产性质讲即是自住为主，相对来说居住的性价比高，投资性略弱。

2、对口学校我没记着，应该相对中等吧，不行说不咋地但也降服谈不上多强。屋子是用来住的，我方以为各项合适就买呗。

3、保值降服是中等，地段儿算不上多强，上风即是离地铁和公园不远。但这种被公路与河谈分割的相对不大的板块来说，计算成改善房相对更合适，是以才诞生了那些商品房小区。

而手脚保险房就不算太好的地段儿了，不太好引入大型配套。这种小区在房龄新的技艺还行，之后就得看物业的爱戴水平了，保值的最佳收成能作念到侍从板块大盘。

4、学区普及有可能，如果将来周边商品房的生源增多，那师资和训导氛围皆有可能普及。不外祈望值别太高吧，或者说只但是纵向和我方比拟的普及，横向比较的兴味兴味不大。毕竟大兴区的名校皆不是太多，某学校单独普及级别的难度很大。

5、总之照旧多磋商自住角度吧，这里从地段和小区性质来讲不太算投资性强的，自住更合适。

仅供参考。

五

Q:

提示，孩子来岁上小学，想在西城买房，咫尺在广外和陶白彷徨，预算500-600，两居，最佳三居，看了红莲和平原里，想听一下提议。

A：

1、这外东谈主何如好给提议啊？既然是来岁上学就尽快决定吧，但学区的事儿只可家长定，最佳不听外东谈主的。况且既然还是明确了总价，那溢价率和性价比也就等于皆细目了，那让当地中介给找房就行。

2、不外600万之内，在西城买两居合适，三居够呛吧？俩小区的户型在老公房里不算小，基本皆7/80平，那如果能用600万买到，梗概率皆是有硬伤的屋子。居住角度看我方的喜好，保值和流动性则降服不占优，咫尺用廉价买来，将来动手时也得是廉价卖掉。况且还要加上一个入学岑岭期之后的问题，有可能更不好卖。

是以如果也端庄这些，那尽量选拔没硬伤的吧。入学功能削弱之后的居住功能会加强，就更得端庄宜居性了。屋子是用来住的，越宜居的越保值，至少流动性强。

3、其他没什么提议，如果是但愿三居那就最佳看具体房源决定，当地中介更熟悉业务。

仅供参考。

热心“章哥说买房”寰宇号，有房产有关问题可以向我发问。